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大涨50%,万人疯抢!深圳楼市又怎么了?

时间:2021-04-30     人气:367     来源:金角财经     作者:
概述:据央视报道,近期深圳的小产权房市场异常火热,甚至出现了一房难求的现象,今年以来,深圳的小产权房涨幅最高已经超过50%。......

  谁能想到,小产权房居然成为了深圳投资客争抢的香饽饽。

  据央视报道,近期深圳的小产权房市场异常火热,甚至出现了一房难求的现象,今年以来,深圳的小产权房涨幅最高已经超过50%。

  沙井一些即将拆迁的小产权房均价甚至超过了5万,上涨势头凶猛,和这一片区商品住宅的“官方二手房交易价格”相差不大。

  关键,这样的情况还比比皆是:


公明的小产权房在两年前的收购价是6000元,现在要1万至1.2万;
龙华的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万,现在要1.5万至4万。
地段稍好改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元;

  按理说,小产权房作为房地产市场中的“异类”,并不具备多少投资价值。去年5月自然资源部也曾公开定性:

  不能通过登记将违法用地合法化。

  但在深圳这座年轻的城市,占据住房市场半壁江山的小产权房却依然迎来了“春天”。

  背后释放了何种信号?

01

  小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者说只有部分产权。

  

  图源图虫

  在深圳,小产权房最早发展于宝安区沙井镇,占到了沙井建筑的一半以上。这里的小产权房不仅规模大、小区多,看上去与商品房相差无几。

  在一系列楼市调控组合拳对准了商品房市场后,热钱依然在深圳找寻机会,助推了这一轮小产权房暴涨。

  有中介表示,很多外地资金在深圳购买小产权房,一天一个价,已经失控了。

  更夸张的是,有些开发主体确认清晰的小产权房直接涨到了10万/平,一旦有拆迁风声传出,则可以卖到15万元/平。

  位于核心区域的华强北,华强南一带的福田村,由于海岸城承包拆迁,片区内的小产权房叫价12万元/平方米左右。

  即便如此,依然有大批投资客疯抢,有的一买就是三四套。

  甚至还有中介,将那些没有旧改概念的普通小产权房,包装成确定的旧改回迁房来吆喝。一时间,不少刚需也开始蠢蠢欲动。

  在那些中介的说辞里,深圳有些小产权房不按面积计算,只按套算。假如全款买入了一套小产权房,初步测算,一次性投资在三四百万,相当于购买深圳新房的首付。

  “每月有租金收入,收益比理财产品还高;等到以后卖的时候就能套现,运气好碰到拆迁那就直接财务自由了。”

  听起来美滋滋,可实际上,富贵险中求!

  小产权房并不是没有风险,其真正的原罪,落在了土地上。

  这类房子是在集体土地上建起来的房子,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权。

  基于此,买卖小产权房很可能掉进坑里。它存在无法过户、没有房产证、交易信息不透明、承建的开发商报建手续不齐全等风险。尤其是一些城中村的“小产权房”,还得不到承认,被相关部门认定为“违法建筑”。

  同时,有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违法行为,严令禁止。

  比如这一次,在央媒曝光后,买卖小产权房就被痛批!有小产权房相关中介透露,沙井各村委暂停过户、不少小产权门店被查封!

  

  网传图片,图源网友

  事实上,早在2018年年底,广东就发布了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,里面明确提出:


集体所有土地上开发的商品住房,即俗称的“小产权房”,一律不得办理不动产登记。

  这一定调的文件,预告着小产权房的谢幕。

  不合法固然不合法,但是很多人合法的需求,是不是应该得到满足?

  最起码,小产权房可以拿来住。

02

  有人会说,小产权房已经是大部分深圳人噩梦一般的存在。但是,正常住宅的房价对一众“深飘”来说,何尝不是一种噩梦。

  时至今日,深圳二手房均价已经飙到了9万多,对大部分普通人来说,从清朝干到现在,也不一定能买得起。

  细究深圳高房价背后,主要还是因为供地不足。

  可以说,在深圳面前,全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。

  

  深圳的面积,小到只有区区1997平方公里,并且城市开发已基本处于饱和,可开发的建设用地极其稀缺。

  相比杭州(1·7万平方公里)、 北京(1·6万平方公里)、 天津(1·2万平方公里)、 广州(7000多平方公里), 上海(6000多平方公里),深圳就是一个小不点。

  算下来,深圳的人口密度,是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍,排在全国第一。

  同时,深圳的住房自有率非常低,只有23.7%,比寸土寸金的香港(49%)还要低,远低于全国平均水平。

  

  供给小,需求大,这就造成了深圳房价居高不下的背景。

  然而,楼市过热必然有违“房住不炒”的底线。去年7.15深圳调控只是一个引子,今年以来,各类调控举措如约而至。

  最凶猛的,莫过于深圳今年2月出台的二手房指导价。此政一出,一定程度上让房价失去了意义。

  

  二手房指导价施行后,中信红树湾、半岛城邦、恒裕滨城等新房折扣,都远远超过了7折

  此前是限购、限售,现在来了个限价,可以说是尽全力要压低深圳存量二手房的流通。

  即便上有政策下有对策,你要限价我就两份合同,一份正常合同,一份用来补差价的合同,低于市场价来卖是不可能的——但增加了市场交易成本,只会让更多人选择捂盘在手。

  与此同时,新政意味着买家要把指导价之外多出来的部分房款提前付清,资金压力骤增。

  如此一来,普通买家想要购买深圳二手房,只会耗费更多心力。

  外加上深圳和北京上海一样,都存在新盘限价、抽签摇号的情况,普通刚需想要上车,一定程度上也被抑制了。

  因此,买公寓或是具备价格优势的小产权房(通常售价为同等条件商品房售价的30%~50%),成了这部分买家退而求其次的选择

  要知道,在中国城市化水平最高的年轻城市深圳,大约一半的建筑面积是小产权房,超过一半的人口居住在小产权房内。

  据相关统计数据,截止2018年底,深圳违法建筑总产量达到37.94万栋,总建筑面积达到4.05亿平方米,是深圳建筑面积的49.27%。

  而这次央视新闻的报道更新了数据。新闻里提到,深圳违法建筑,也就是小产权房约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米。

  

  空中俯瞰密集的城中村,图源图虫

  并且,小产权房具备“不限购”、“不占购房名额”等特点,于是一众投资者纷纷跑步入场。

  其中,那些越快拆迁变现、或自带学区房资源的最受买家欢迎。据业内人士观察,这些购买者有八成都是投资客。

  当然,也有人是为了买来自住,毕竟商品房买不起,公寓太贵也抢不到,买小产权房的供房压力会比一手商品房要轻松很多。

  用来出租,也有很大的前景。深圳是北下青年的首选城市,每年新增常住人口都名列前茅,虽然19年数据被杭州反超了,但近四年增量总和,是其它城市短时间内难以追上的,实际管理人口也高达2300万人。

  

  2019年新增常住人口数,杭州净增55.4万人,已经超过深圳的41.2万,2020年官方数据暂未披露。图源搜获楼市

  此外,深圳落户是四个一线城市中最容易的(尤其对大学生来说),在人才落户补贴上也是大手笔,硕士一次性给到2万5、博士给到3万,部分区一级还有双重补贴……

  当源源不断的年轻人涌入深圳,无形中也给小产权房在内的各类住房注入了希望。

  比如,出租价值。

  毕竟,深圳的小区房不是每一个“深漂”都有机会租得起的。居住在城中村,已然成为一部分年轻人的过渡选择

  失去城中村的廉价住所后,租户要么接受更贵,要么忍受更远。对于深圳这样一个加班就是日常的互联网之都,部分年轻人只能靠牺牲居住环境质量,来多省点租金了。

  你可不要低估小产权房,有些像模像样的片区,这类房子的租金都已经直逼小区房,比如深圳白石洲村就是典例。

  

  深圳白石洲村鸟瞰图,图源图虫

03

  众所周知,深圳既是资本最佳的寄生标,又是典型的分化市场。

  当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时,不可忽略的一点是,以小产权房为主的城中村才是深圳的基础。

  在深圳的房价高地——南山前海那一带,虽然有完善的地铁商超等配套,是公司驻地首选,但少有年轻人有资金底气住在那。

  

  深圳南山区夜景,图源图虫

  相反,最有夜经济的地方,是龙岗、龙华、福田等大部分城中村,熙熙攘攘,烟火气十足。

  就像两个平行世界,高收入群体的狂欢,与城中村青年的迷茫,交织成鲜明对比的画面。

  这与深圳的现实情况相吻合。据住建局局长张学凡公开透露,深圳70%的人口仍然居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

  此外,住房供地严重不足,住房只占土地供应的22.6%,之前的供地计划常常不能完成。

  因此乐观来看,海量的城中村自建房、合建房等小产权房,为深圳二次房改构筑了大片缓冲地带。

  只是长期而言,小产权房通常被视为违章建筑采光通风较差的危房,其基础设施、生活配套、居住体验,与商品住房存在较大的差距,这被认为与深圳形象、城市转型、住房升级格格不入。

  

  深圳莲塘村,图源图虫

  随着城市化的推进,一场“清拆行动”不可避免。

  戏剧化的是,清拆速度始终赶不上违建速度。

  当土地价值激增,种菜的只会跑来“种房”,巨大的利益驱使违法建设不断冒头。

  于是,那些敏锐的投机者利用深圳的涨幅空间,在小产权房的交易和买卖中间获利,不惜一切代价往里走。

  殊不知,稍有不慎,就成了被割的韭菜。

  毕竟,在楼市监管越来越紧的当下,这波炒作小产权房的热度必然难以为继。


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  •   根据中国共产党深圳市第七次代表大会日程,4月30日上午,大会将选举产生新一届市委委员、候补委员和市纪委委员,随后召开闭幕大会,通过关于六届市委报告和市纪委工作报告的决议。

      4月30日下午,中国共产党深圳市第七届委员会第一次全体会议将召开,选举产生新一届市委常委和书记、副书记。会后,新一届市委常委将与媒体记者见面,深圳卫视、壹深圳、读特、深圳新闻网、直新闻等将现场直播。

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