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“五一”楼市整体企稳 北京、深圳已降温

时间:2021-05-14     人气:305     来源:网易新闻     作者:
概述:‘五一’期间,12个代表城市商品住宅成交面积同比增长24%,与2019年同期相比,增长11%。......

  “‘五一’期间,12个代表城市商品住宅成交面积同比增长24%,与2019年同期相比,增长11%。不过,一线城市方面,北京、深圳成交量同比减少,而二三线城市温州、苏州的住宅成交面积则同比大幅增加。”中指研究院高级分析师马琛表示。

  5月6日,中指研究院公布的最新百城新建商品住宅价格数据显示,今年1-4月,广州以3.86%累计涨幅领跑,东莞以3.69%位居第二;居于第三至第五位的为徐州、金华、中山,累计涨幅分别为3.21%、3.17%、3.12%。

  2021年“五一”期间,百城新房项目平均带看量同比2020年“五一”增长4%,市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致。

  值得关注的是,一线城市“五一”期间新房市场热度有所下降,城项目平均带看量下降11%。

  2021年1~4月百城新建住宅价格累计涨跌幅

  

  该机构分析,造成一线城市新房市场降温有两方面原因,一方面一季度调控加码后对市场影响逐渐显现,另一方面在新房市场波动期间大部分客户选择“五一”长假出游,造成新房市场关注度下降。

  房价上涨城市已回调

  2016年~2021年一季度20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势

  

  备注:20个代表城市包括北上广深4个一线城市及杭州、武汉、南京、苏州、青岛、南宁、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州等16个二线城市。其中重点12城指北上广深、杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安、长春、合肥。(数据来源:CREIS中指数据)

  数据显示,“五一”假期期间,深圳、北京的楼市成交热度不高。其中,小长假前4天,深圳新建商品住宅网签分别为71套、72套、33套和44套,北京地区“五一”假期前4天仅成交40套新建住宅。

  专家表示,“整体来看,一线城市供应量短期很难增加,而信贷政策逐渐收紧,预计一线城市房价上涨趋势将持续。随着调控加码,被调控的热点城市房价上涨将放缓。”

  2021年以来,全国房地产调控政策密集出台,且呈现逐月走高态势。其中,4月份达51次,3月份48次,2月份45次,1月份42次。截至目前,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等城市被住建部约谈督导。此前,这些城市的房价上涨幅度基本处于全国前列。

  以受到调控和被住建部督导的合肥为例,今年“五一”假期期间,合肥晒出了调控后的首份“成绩单”。其中,商品住宅市场量价齐跌,商品住宅销售套数小幅下降,销售价格也有所回落,近5周以来首次低于1.9万元/平方米。二手住宅市场降温明显,热点区域市场逐步稳定。

  珠三角城市领涨全国

  “今年1~4月全国市场的一个显著特点是,珠三角热点城市领涨全国,而此前长三角热度一直高过珠三角。长三角涨幅之所以较珠三角略低,主要是因为长三角热点城市今年出台了密集调控政策,一定程度抑制了房价上涨幅度。”马琛表示。

  重点城市住宅成交数据方面,据中指研究院初步估算,1-4月,商品住宅月均成交约3481万平方米,在去年低基数影响下,同比增长75.8%,与2019年同期相比,增幅近三成,绝对规模达近五年最高水平,在历史同期中仅次于2016年;具体来看,2021年以来各月重点城市成交均较为活跃,1月、2月规模创历史同期新高,3月规模仅次于2016年同期,4月50城商品住宅成交面积在4000万平方米左右,同比增长超三成。

  2021年1~4月百城新建住宅价格涨幅区域情况

  

  二手房市场活跃度降低

  “五一”小长假期间,50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%,较今年4月周末日均水平下降约3成。带看客源量也呈相同走势,假期间日均带看客源量较去年同期下降约9%,较4月周末日均水平下降约3成。

  具体城市来看,“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降,深圳降幅超8成,去年4、5月深圳市场率先修复,二手房成交量高企,今年3月起深圳市场成交持续处于低位,导致“五一”假期成交量同比降幅显著;北京同比下降近五成,上海同比下降约30%,降幅相对较大。与4月周末日均水平相比,50城市中9成的城市二手房成交量下降,表明多数城市保持向下调整态势。

  “五一”期间二手房市场活跃度降低,主要受三方面因素影响,一方面,去年一季度疫情暴发,积压了一定的购房需求,这部分需求在4月以后逐步入市,去年“五一”假期市场处于修复阶段,市场相对活跃;另一方面,今年一季度购房需求集中释放,4月起市场进入高位调整状态,5月初市场延续这种状态;此外,今年大多数消费者利用“五一”小长假外出旅游或回乡,均导致市场活跃度降低。

  房企快速调整策略积极抢收

  “销售方面,2021年以来,房企调整经营策略,加大推盘营销力度,重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。”

  马琛表示,2021年以来,房企及时调整策略,积极营销,20个代表城市商品住宅新批上市面积同比均显著增长,较2019年同期增幅也在两成左右;4月,从周度数据来看,房企推盘积极,重点城市供应持续走高。

  据中指研究院初步估算,2021年1~4月,20个代表城市商品住宅月均供应面积约1557万平方米,同比增幅近四成,较2019年同期增长近两成,绝对规模创历史同期新高。

  关于下一阶段的市场预判,马琛认为,全国新房价格预计继续保持平稳,全国商品房销售规模同比增速将继续收窄。

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  • 城市在晚霞的映衬下别具特色。

    鹏城黄昏航拍。

    校园球场上空的晚霞是热斯拜克·托依齐大学生涯中难以忘怀的记忆。 

      连日来,深圳的晚霞像是打翻了的调色盘,在初夏的天空上,勾勒出别样的色彩浪漫,被网友称作“上半年最美晚霞”。

      夕阳西下,天色回归夜的沉寂。一场别开生面的“风光摄影大赛”,则在微信朋友圈悄然拉开序幕。

      美轮美奂 深圳黄昏恍若童话世界

      热斯拜克·托依齐在他最近的一条朋友圈中配文“太美了”,那是他下班时拍摄的一个视频,视频中南山的天际线在落日余晖的映衬下层次尽显。来自新疆的他坦言,这样的晚霞让他想起了日暮时分家乡草原上那同样令人震撼的景色。

      “5月12日18时,我像往常一样从公司下班,当电梯门打开,金色的阳光迎面而来。放眼望去,从近处的公路到远方的天际线,这个城市好像变成了另一个童话世界。”热斯拜克·托依齐向记者描绘他看到的场景。

      热斯拜克·托依齐对这样的美景并不陌生,从2015年来到深圳大学直到现在已参加工作,今年是他在深圳生活的第六个年头。他回忆,校园球场上空的晚霞,是大学四年中最难以忘怀的记忆。“大学时经常踢球,踢累了就躺在绿茵场上,看着天空的色彩从蓝变黄,从黄到紫,最后变成黑色。”

      抚慰人心 傍晚彩霞引行人驻足拍照

      “这样的云彩,爱了。”毕迪发了一条朋友圈,刚下班的他同样注意到了窗外正在“变色”的云彩。

      “那时我正准备下班,抬头突然看见窗外的云彩压得很低,而且云彩上不同的颜色相互交错,十分漂亮,就随手拍照留念了一下。”毕迪出大楼后发现,远方的云层早已被夕阳“染色”,不同颜色的云彩由近及远依次排列,平日里来去匆匆的行人纷纷驻足观赏拍照。

      毕迪表示,从他2007年大学毕业后来到深圳至今的十几年间,深圳的生态环境一直在向好发展,这也是他最终选择落户深圳的重要原因之一。“工作了一天,看到这样的景象,你不觉得很舒心么?”毕迪反问记者。

      专家推测 绚丽晚霞与空气质量向好有关

      “晚霞的形成是由于大气对光线的散射作用,在日出和日落前后,阳光通过厚厚的大气层,被大量的空气分子散射的结果。”深圳市国家气候观象台工程师王炳坤解释绚丽晚霞的成因。“出现晚霞时,太阳西沉至地平线附近,太阳光需在大气层里穿越更长的距离才能到达地面,太阳光中波长较短的黄、绿、蓝、靛、紫色光在长途跋涉中被空气中的微粒散射,而红、橙色光由于波长较长不易被空气微粒散射,能够穿过大气层到达地面进入人眼,所以天边会出现缤纷艳丽的晚霞。”王炳坤说。

      至于网友“上半年深圳最美晚霞”的评论,深圳市国家气候观象台工程师肖小平推测这与深圳持续向好的空气质量有着直接关系。“深圳的空气质量较好,大气稳定度比较高,天空中的杂质较少,色彩饱和度更高,也就是我们常说的‘更干净’,从而与晚霞对比的效果更强烈”。

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  • 5月13日,深圳市规划和自然资源局组织第一批住宅用地集中挂牌交易,6宗用地全部成交,总土地面积约36.19万平方米,总成交价138.44亿元。

    此次集中挂牌的6宗用地总建筑面积约69万平方米,挂牌起始价105.7亿元,项目建成后最高限价8.3万元/平方米。

    6宗住宅用地建成后,可供应市场商品住房41.28万平方米,公共住房24.20万平方米(其中,出售型人才住房19.98万平方米,租赁型人才住房4.22万平方米)。


    深圳市首批涉宅用地成交信息 图片来源:深圳市规划和自然资源局6宗地分别位于南山留仙洞、宝安西乡街道、龙华民治街道、光明凤凰街道和深汕水底山温泉庄园东侧。除南山宗地外,其余用地均采用“双限双竞”方式挂牌出让。其中A822-0422(龙华)地块拟用于建设出售的人才住房,最终被深圳市人才安居集团有限公司竞得,项目建成后,预计未来可供应出售的人才住房面积约12.77万平方米。

    A646-0083(光明)、A122-0372(宝安)、C2020-0001(深汕)、C2020-0002(深汕)地块拟用于建设普通商品住房,其中A646-0083(光明)、A122-0372(宝安)地块地价报价均达到最高限制地价,进入竞配建只租不售人才住房面积环节,最终地块分别由深圳市龙光房地产有限公司、深圳市金桂商务信息有限公司(佳兆业)竞得,分别配建只租不售人才房面积1.12万平方米和3.10万平方米,项目建成后,预计未来可供应只租不售人才住房面积4.22万平方米。

    此次出让的6宗宅地土地面积,不足全年居住用地供应计划的1/10。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳第一批供地规模比较小,但后续会明显的增加。此次,每一宗地都有配建公共住房的要求,甚至还有单独的人才住房用地,这样大力度增加公共住房,在国内首屈一指。从新增供应来看,深圳正在向二次房改中公共住房占主导的方向来演进。

    “增加公共住房配建的比例和要求,向二次房改确定的2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。意味着深圳新一届政府上台以后,对于住房供应结构调整的决心和力度更大了。包括在打击小产权房工业用地转住宅功能上,明显提升了改革的力度,希望能够给住宅用地增加更多的可用空间,确保二次房改的目标实现。”李宇嘉说。

    李宇嘉指出,深圳采取限地价、限房价、竞地价、竞配建的“双限双竞”模式,这次达到地价上限以后产生的竞配建地块,开发商的盈利空间被极大地压缩,特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造、销售水平。“部分项目只能通过装修溢价、产品设计来获得合理利润。深耕本地的佳兆业和龙光拿地决心很大,带旺了整个土地市场的热度,也与其所拿两宗地块区位优势突出有关。”

    深圳市4月25日发布的“2021年度建设用地供应计划”显示,深圳市2021年度建设用地供应计划中显示,今年深圳计划供应建设用地总量1130万平方米。其中,居住用地就有363.3万平方米,供应量占总供应量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

    李宇嘉表示,深圳能住宅用地供应占比达到30%以上,已与国际大都市接轨。产业结构调整后,一般制造业大面积迁出,现代服务业需要的空间较少,深圳需要提高城市的集聚力,特别是人口集聚的需要,把空间向住宅用地转移,在用地结构上作出调整,符合大城市的一般规律,也符合深圳作为大湾区核心、东岸都市圈核心的定位。

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